房屋遭遇拆迁，承租方 是否有权分配拆迁款？

典型案例

   张某（出租方、甲方）与李某（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定将甲方坐落于A市某商铺出租给乙方使用，租期共2年，用途为商业用途，自2017年9月18日起至2019年9月19日，租赁费用为一年15万元。双方还特别约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或者损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。”

   合同签订后，李某承租涉案房屋并经张某同意后改造为冷库并使用。2019年3月5日房屋遭遇拆迁征收，李某向张某主张制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用以及按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失等费用。双方协商未果遂诉至法院。

   那么，李某是否有权分配拆迁款？

律师说法

   《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位，承租人不再属于独立于出租人之外的补偿对象。如果租赁合同中约定了拆迁补偿费用如何分配，应按照双方的合同约定来支配拆迁补偿费。本案中《房屋租赁协议书》中特别约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或者损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。”因合同双方提前约定，李某主张的制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用的诉讼请求予以支持。但是对于李某主张按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失的诉讼请求，一审法院法院未予支持。李某不服一审判决上诉，二审法院维持了原判决。

   如果租赁合同中未约定遭遇拆迁该如何处理，承租人可以主张以下权利：

   一、对于拆迁征收补偿款中的搬家费、停产停业损失和过渡费等费用，如承租人实际支出该部分费用或实际造成该部分损失，承租人可以向出租人主张分配该部分款项。

   二、对于装饰装修补偿费用，应区别能否拆除，对于能拆除的，可以由承租人自行搬离。对于已经与租赁物形成一体的，如果合同尚未到期，那么承租人有权向出租人主张该部分补偿款项。如果合同到期后遭遇拆迁征收，原则上该部分物品已归出租人所有，除非双方有特别约定。

   三、对于未到期的租金，承租人可向出租人主张退还该部分费用。其余费用，如双方无特殊约定，应归出租人所有。

   随着城市的不断发展以及旧城改造项目的实施，拆迁征收中出租人与承租人如何分配拆迁款产生的诉讼越来越多，应当引起大家的重视。人民法院对于拆迁补偿款的分配，应当结合当地拆迁补偿政策以及租赁履行情况酌情予以认定。为了最大限度保护出租人与承租人的合法利益，我们建议，出租方与承租方应当在签订租赁合同时对遭遇拆迁后如何分配拆迁款做明确的约定，以免日后发生矛盾。

河南吉豫律师事务所

2020.6.17